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                      金融市場泡沫破裂后 所有者的最優策略

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                      美國住房市場的一個特點是,抵押貸款在許多州是無追索權的。這意味著,當出現違約時,貸款人可以占有房屋,但借款人的其他資產是禁區。因此,借款人擁有免費的美式看跌期權。他或她可以在任何時候把房子賣給貸款人,以償還抵押貸款的本金。

                      這一特征鼓勵了投機活動,是導致2000年至2006年間出現的房價泡沫(如圖8.4所示)的部分原因。

                      所有的泡沫最終都會破裂,這一次也不例外。2007年,當誘惑性利率結束時,許多抵押貸款持有人發現他們再也負擔不起他們的抵押貸款了。這導致了喪失抵押品贖回權和大量房屋進入市場,這反過來又導致了房價的下降。其他的抵押貸款持有者,他們借了房子成本的100%或接近100%,發現他們的資產是負的。

                      市場參與者遲來才意識到免費看跌期權的成本可能有多高。股指期貨資料,僅供參考,如果借款人的資產為負,最優決策是用房屋來交換抵押貸款的未償還本金。然后,貸款機構將房子出售,加大了房價的下行壓力。

                      如果認為所有的抵押貸款違約者都處于同樣的境地,那就錯了。一些人無法償還抵押貸款,當他們不得不放棄他們的房子時,他們遭受了很大的痛苦。但許多違約者都是投機者,他們購買多套住房作為出租房產,并選擇行使他們的看跌期權。受苦的是他們的佃戶。

                      也有報道稱,一些房主(不是投機者)在從看跌期權中提取價值方面很有創意。金融期貨期權資料,僅供參考,在把他們房子的鑰匙交給貸款人之后,他們轉身買下了其他被止贖的房子(其中有次以很低的價格)。想象一下,兩個人擁有相鄰的一模一樣的房子。兩人都有25萬美元的抵押貸款。這兩套房子的價值都是20萬美元,如果取消抵押品贖回權,預計將以17萬美元的價格出售。

                      所有者的最優策略是什么?答案是,每個人都應該執行看跌期權,購買鄰居的房子。(有很多方法可以做到這一點,而不會得到糟糕的信用評級。)

                      美國并不是唯一一個房地產價格下跌的國家。其他許多國家的價格也下降了。英國的房地產價格受到的影響尤其嚴重。

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